Wem gehört die (Nord)Stadt?

von
Thomas Weyland
und
Gaby Schulten

Die Immobilienentwicklung Wuppertals, insbesondere der Elberfelder Nordstadt, lässt aufhorchen. So schrieb „Die Stadtzeitung“ kürzlich: „Immobilien in Wuppertal so gut wie ausverkauft“.
Zu Wort kamen die einflussreichsten Makler Wuppertals. Die „Capital“ hat’s geschrieben: „Wuppertal gehört zu den Top-Investitionsstandorten in Deutschland“. Vier von fünf möglichen Punkten; na, wer sagt’s denn? Man beobachtet Preissteigerungen von 10 Prozentpunkten. Nationale Kaufinteressenten seien ebenso interessiert wie ausländische, in letzter Zeit vor allem Ukrainer, weniger die Russen, weil wohl der Rubel so schwach sei.
Bei Preissteigerungen von 10 Prozent kann man sich schnell ausmalen, welche Konsequenzen eine solche Entwicklung für die Mieter/innen dieser Häuser hat. Nicht nur, dass man mit ständig steigenden Betriebskosten konfrontiert ist, jetzt wird auch noch an dieser Preisschraube gedreht. Gemach, gemach … noch haben wir in Wuppertal nicht solche Entwicklungen wie sie aus Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, Stuttgart oder München berichtet werden: Mieten zwischen 10 und 20 Euro pro qm kalt. Die Mieten in der Nordstadt liegen im Vergleich dazu noch relativ moderat bei 5 bis 8 Euro pro qm. Aber: Das Kapital versucht sich zu vermehren. Das geht am ehesten, indem man spekuliert und versucht, das erworbene Gut schnell oder mittelschnell zu einem höheren Preis wieder zu verkaufen, oft auch in kleineren Häppchen, den Eigentumswohnungen. Etwas langwieriger erscheint die Methode, die Immobilie zu behalten, und die Vermehrung über den Ertrag zu realisieren. Es gilt dann die Kosten zu minimieren oder den Umsatz (die Miete) zu steigern; am besten beides auf einmal. Und von den verschiedenen Steuersparmodellen haben wir hier noch gar nicht gesprochen. Dafür reicht der Platz nicht. Ziel ist eine Rendite, im Minimum vier oder fünf Prozent, im Maximum acht bis zehn Prozent.

Schöner Wohnen auf dem Ölberg?

Zurück in unser Quartier: zu beobachten sind vereinzelte Bemühungenvon Eigentümern, den Standard zu heben oder zumindest so zu tun, alswürde man ihn heben, um daraus eine höhere Miete zu generieren.Dennoch von einer Gentrifizierung (also einer gewollten oder zumindest in Kauf genommenen Verdrängung ärmerer durch wohlhabendere Bevölkerungsgruppen) sind wir noch weit entfernt, auch wenn der eine oder andere daran glauben mag, wenn demnächst ein „Leuchtturmprojekt“ auf dem Ölberg realisiert wird: der Umbau des Bunkers in der Schusterstraße zu einem Wohn- und Gewerbeobjekt. „Schöner Wohnen und Arbeiten über der Stadt“ werden sich nur die wenigsten leisten können.

Wer macht Stadtentwicklung?

Wir beobachten sehr interessiert die Entwicklung am Mirker Bahnhof. Die Aktivist/innen der UTOPIASTADT haben den alten Bahnhof und sein unmittelbares Umfeld in einem Prozess von mittlerweile 5 Jahren zu einem Hotspot für soziales, kulturelles, sportliches und wissenschaftliches Engagement gemacht. Neben dem Café Hutmacher beherbergt der Bahnhof, eine Fahrradwerkstatt und -verleih, den Hackerspace, den Coworking-Bereich, Künstler/innen, Grafiker/innen, die urbanen Gärtner/innen. Eine Vielzahl von Veranstaltungen (Information, Musik, Theater, Wissenschaft, Politik, etc.) bereichert das den Bahnhof umgebende Quartier, die Mirke, und darüber hinaus die ganze Stadt. Es geht, wenn man den Aktivist/innen folgt, um eine Stadtentwicklung von unten, die Organisation eines „andauernden Gesellschaftsprozesses“ (vgl. Charta zur Entwicklung des Utopiastadt Campus, Juli 2016, Seite 22).
Da verwundert es auch nicht, dass der „Gesellschaftsprozess“ mehr Platz benötigt, als dieses denkmalgeschützte Gebäude hergeben kann. Die 1m2-Kampagne macht es deutlich: die 60.000 qm diesseits und jenseits (nördlich wie südlich) der Nordbahntrasse sollen zum Utopiastadt Campus werden.
In einem langjährigen Prozess sollen die Flächen für das Quartier, die Bewohner/innen, die Stadtgesellschaft entwickelt werden, sorry: nicht nur „für“ sondern vor allem auch „von“ dem Quartier und „von“ den Bewohner/innen. Bedarfe sind in den vergangenen zwei Jahren zuhauf angemeldet worden: Quartiersgärten, Handwerkerhöfe, ein Informationszentrum in einem Schwebebahnwaggon, die Utopiawerkstadt, ein Wochenmarkt, Projekträume für Startups aus dem Quartier, ein Hostel, Kongress- und Seminarräume, Testanlagen für eine alternative Energieversorgung für das Quartier, uvm.. Vielfältige sportliche Nutzungen sind ebenso denkbar, wie Räume und Einrichtungen für
Kinder und Jugendliche.
Wirtschaftlich zu betreibende Bereiche sollen die „unwirtschaftlichen“ sozialen oder kulturellen Bereiche im Sinne einer Quartiersrendite gegenfinanzieren.
Schon jetzt erwirtschaftet UTOPIASTADT eine Quartiersrendite, die qualitativ beschrieben werden kann – als Beschäftigungsprojekt, als Motor für diverse Quartiersprozesse, als Freizeitraum, als kulturelles Angebot im Quartier, als attraktiver Wohnstandort, und und …
Diesem Prozess steht die Eigentümerin, die Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG, nicht offen gegenüber. Die ehemalige Bahntochter gehört mittlerweile einem Hedgefonds auf den Cayman-Inseln.
Aurelis möchte auf der Fläche einen Mix von Gewerbe und Wohnen realisieren, vor allem aber Wohnen, weil auch sie gemerkt haben, dass der Wohnimmobilienmarkt momentan äußerst lukrativ ist. Eine Rendite von annähernd zehn Prozent ist aufgerufen. Und hier schließt sich der Kreis wieder: hier eine am Gemeinwohl und einer Quartiersrendite orientierten Strategie, die an einer nachhaltigen Entwicklung orientiert ist. Dort eine Strategie, die an einer kurz- bzw. mittelfristigen Kapitalvermehrung interessiert ist.

Privatisierung versus Gemeinnützigkeit – Wem gehört die Rendite?

Leider handelt es sich hier nicht nur um ein Widerspruchsverhältnis, sondern um eine Entwicklung, die spätestens in den 80er Jahren mit der Neoliberalisierung unserer Wirtschaft eingesetzt hat. Privatisierung ist Strategie und Ziel gleichermaßen. Hier wird Aurelis von der Deutschen Bahn an einen Hedgefonds verkauft, dort (bei den Wohnungsimmobilien) wird Ende der 80er Jahre die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen abgeschafft. Damit fiel die Vorschrift, dass ein Wohnungsunternehmen höchstens 4% Rendite ausschütten durfte. Alles darüber hinaus musste in den Bestand oder den Wohnungsbau investiert werden.
Der Platz war geschaffen für die „Heuschrecken“, also für ausländische Finanzinvestoren. Niedrige Mieten und eine niedrige Eigentümerquote machten Deutschland zum Mekka für das Kapital. Gleichzeitig wurden – im Sinne der Privatisierung und Outsourcings – große Bestände der öffentlichen Hand und von Gesellschaften, die mit großen produzierenden Unternehmen verbunden waren, an die Investoren verkauft.
Anders in Wien: 70 Prozent aller Mietwohnungen sind kommunaler oder genossenschaftlicher gemeinnütziger Wohnungsbaubestand; und eben nicht in der Hand von anonymen Hedgefonds, kapitalstarken Ukrainern oder Russen, die nicht im Geringsten einen sozialen Bezug zu der Stadt, zu dem Quartier haben, zu den Menschen, die in diesen Häusern leben.
Es gibt Häuser bzw. Eigentumswohnungen in der Nordstadt, deren Eigentümer bspw. in Moskau gemeldet sind, oder nicht auffindbar sind, wenn nicht sogar abgetaucht. Wohnen ist ein Menschenrecht (Art.11 des Internationalen Pakts über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte) und Eigentum verpflichtet (Art.14, Abs.2 GG). Es braucht also dringend eine Korrektur. Wohnungsbau und Wohneigentum müssen wieder stärker gemeinwohlorientiert organisiert und gefördert werden. Renditen sind zu kappen, erhebliche Anteile einer Rendite sind in das Quartier, in die Stadt, für Soziales, für Kultur, uvm. zu transferieren.
Schließlich benötigen wir dringend neben der Sanierung vieler alter Wohnimmobilien auch noch neuen bezahlbaren Wohnraum. Nicht zuletzt für die vielen neu Zugewanderten. Es kann nicht sein, dass vor allem Zugewanderte aus Osteuropa in Schrott- oder Problemimmobilien unter unmenschlichen Bedingungen auf Matratzen hausen, die sie für vollkommen überhöhte Preise von üblen Geschäftemachern mieten müssen.

Quartiersrendite – oder was?

Die Stadt München und einige genossenschaftliche Aktivisten in München machen es vor. Die Stadt verkauft ihre Flächen nicht mehr an den Meistbietenden, sondern den Projektentwickler mit dem besten Konzept. Oft sind das die neuen Genossenschaften, die seit mehreren Jahren aktiv sind.
Mietobergrenze, Verbot der Umwandlung in Eigentumswohnungen und Eigenbedarfskündigungen sind die Tools, die Investoren wenigstens ein wenig das Leben schwer machen. So erlangen die Genossenschaften mindestens 20 Prozent der Bauflächen und der Weg ist frei für günstiges selbstbestimmtes Wohnen, für Quartierseinrichtungen, soziale und kulturelle Versorgung und Einrichtungen der Lokalen Ökonomie: Quartiersrendite halt … Auch Ausgleichsabgaben für gestiegene Bodenwerte könnten den Markt etwas abkühlen und gleichzeitig Mittel für den Wohnungsbau und Quartiersinvestitionen frei machen. (vgl. Süddeutsche.de vom 8.8.16, Bernd Kastner, Wem gehört die Stadt?)

So ist das 2016: Der Gesetzgeber und als Ausführende die Kommunen müssen tätig werden und die Rahmenbedingungen schaffen. Den Rest machen wir, die zivile Stadtgesellschaft, schon selbst.
Vielleicht hat dann auch zum Beispiel die Wohnungsgenossenschaft Ölberg eG eher wieder die Möglichkeit in Immobilien und vermittelt auch in das Quartier zu investieren. Das erscheint momentan fast unmöglich unter den Bedingungen des aufgeheizten Marktes und unter den Vorzeichen einer riesigen Spekulationsblase.
Also was wollen wir? Rendite auf den Caymans oder Rendite ins Quartier? Profit oder Menschenwürde? Die Freizügigkeit des Kapitals oder Nachhaltiges Wirtschaften?
Auf jeden Fall wollen wir bezahlbaren Wohnraum – in einem Quartier, welches nicht anonym verwaltet wird, sondern wo der Eigentümer im besten Fall auch der Nachbar ist.

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4 Gedanken zu “Wem gehört die (Nord)Stadt?

  1. „Zurück in unser Quartier: zu beobachten sind vereinzelte Bemühungenvon Eigentümern, den Standard zu heben oder zumindest so zu tun, alswürde man ihn heben, um daraus eine höhere Miete zu generieren.“

    Dass die Mietpreise über viele Jahre hinweg konstant geblieben oder gar gesunken sind kommt den Autoren nicht in den Sinn. Aus Perspektive von PRIVATEN Hausbesitzern möchte ich anmerken, dass im Jahre 1998 die Wohnungen unseres Hauses im Mirker Quartier zu ca. 10 DM pro qm vermietet wurden, macht ca. 5,10 €. 1998! Die summierte Inflation betrug seitdem ca. 20%. Und wie sehen die Mietpreise jetzt bei uns aus? Bei uns gibt es Mieter, die etwas weniger als 5 €/qm zahlen, im Groben und Ganzen liegt der Durchschnitt noch immer bei knapp über 5 €, aber er steigt jetzt endlich langsam. Mal drüber nachgedacht, dass es Menschen gibt, die von den Mieteinnahmen leben, weil das Ihre Ersparnisse sind?

    PREISFRAGE: Wie fänden Sie es, wenn der typische Arbeitnehmer seit 1998 exakt dasselbe verdienen würde wie heute? Oder die HartzIV-Regelbezüge dieselben wären wie in 2005? Oder die Bezüge der Piloten, Lokführer, Erzieher seit 1998 um 0,0 gestiegen wären? Aber Vermieter sind per se neoliberale Heuschrecken.

    WIE WELTFREMD!

  2. @ Horst Zimmer
    Ich möchte Ihren sehr differenzierten Kommentar aufgreifen.
    Über Witze muss man lachen und das ist immer besser als schlecht drauf zu sein, insofern nehme ich das jetzt mal als Kompliment für die vielen Ehrenamtlichen die dort arbeiten.
    Ehrenamtlich tätig um Bürgern und Künstlern eine Bühne zu geben in der man entspannen und kreativ sein kann, steht hier als Gegensatz zur Gewinnmaximierung im Immobiliensektor, beschrieben im obigen Beitrag, den sie wohl nicht gelesen oder zumindest nicht verstanden haben.
    Ein Büro und eine Kneipe.
    Utopiastadt ist ein Verein und das Cafe, Künstler u.a. ihre Mieter. Das ist erstmal wichtig zu verstehen. Was genau sich der Verein Utopiastadt als Ziele gesetzt hat, das können sie in Ruhe auf der Internetseite in der Vereinssatzung durchlesen.
    Zum Schluss noch eine Sache, die Stadt hat leider gar nix bestellt. Weder die Regierung noch die Stadt… weil die kann ja nix bestellen… Ist ja ne Stadt.
    Ansonsten hoffe ich, ich konnte Ihnen neue Perspektiven aufzeigen und dass Ihr Vorname nichts über Ihren Intellekt aussagt. Ansonsten wäre ihr Kommentar nämlich der Witz des Jahrhunderts 😉

  3. Bin in der Nähe des Mirkerbahnhof groß geworden,eigentlich war die Nordstadt eine
    verschworene Gemeinschaft! Nach dem Krieg kamen ganz viele Schüler und
    Schülerinnen, in unsere Schule,da die Schulen auf dem Ölberg abgebrannt waren!
    Wir verstanden uns sehr gut,ich ging zur Schule- Malerstr,als Adenauer kam,
    wurde die Wiesenstr. katolische Schule und die Malerstr. blieb evangelisch!
    Ich hoffe doch sehr,daß der Wohnbezirk nicht an Hedgefonds geht,oder an Russen,denn es muß genug Investiert werden,wenn man es nur als Einahme sieht,das wäre schrecklich! Habe noch Verwante,auf dem Ölberg,kenne noch
    alle Schulkameraden mit Namen!

  4. Utopiastadt. Der Witz des Jahrhunderts. Ein Büro und eine Kneipe. Viel Gelaber, wenig Ergebnis. So mag es die Stadt und sie bekommt, was sie bestellt hat.

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