Wem gehört die (Nord)Stadt?

von
Thomas Wey­land
und
Gaby Schul­ten

Die Immo­bilienen­twick­lung Wup­per­tals, ins­beson­dere der Elber­felder Nord­stadt, lässt aufhorchen. So schrieb „Die Stadtzeitung“ kür­zlich: „Immo­bilien in Wup­per­tal so gut wie ausverkauft“.
Zu Wort kamen die ein­flussre­ich­sten Mak­ler Wup­per­tals. Die „Cap­i­tal“ hat’s geschrieben: „Wup­per­tal gehört zu den Top-Investi­tion­s­stan­dorten in Deutsch­land“. Vier von fünf möglichen Punk­ten; na, wer sagt’s denn? Man beobachtet Preis­steigerun­gen von 10 Prozent­punk­ten. Nationale Kaufin­ter­essen­ten seien eben­so inter­essiert wie aus­ländis­che, in let­zter Zeit vor allem Ukrain­er, weniger die Russen, weil wohl der Rubel so schwach sei.
Bei Preis­steigerun­gen von 10 Prozent kann man sich schnell aus­malen, welche Kon­se­quen­zen eine solche Entwick­lung für die Mieter/innen dieser Häuser hat. Nicht nur, dass man mit ständig steigen­den Betrieb­skosten kon­fron­tiert ist, jet­zt wird auch noch an dieser Preiss­chraube gedreht. Gemach, gemach … noch haben wir in Wup­per­tal nicht solche Entwick­lun­gen wie sie aus Ham­burg, Berlin, Köln, Düs­sel­dorf, Stuttgart oder München berichtet wer­den: Mieten zwis­chen 10 und 20 Euro pro qm kalt. Die Mieten in der Nord­stadt liegen im Ver­gle­ich dazu noch rel­a­tiv mod­er­at bei 5 bis 8 Euro pro qm. Aber: Das Kap­i­tal ver­sucht sich zu ver­mehren. Das geht am ehesten, indem man spekuliert und ver­sucht, das erwor­bene Gut schnell oder mit­telschnell zu einem höheren Preis wieder zu verkaufen, oft auch in kleineren Häp­pchen, den Eigen­tumswoh­nun­gen. Etwas lang­wieriger erscheint die Meth­ode, die Immo­bilie zu behal­ten, und die Ver­mehrung über den Ertrag zu real­isieren. Es gilt dann die Kosten zu min­imieren oder den Umsatz (die Miete) zu steigern; am besten bei­des auf ein­mal. Und von den ver­schiede­nen Steuerspar­mod­ellen haben wir hier noch gar nicht gesprochen. Dafür reicht der Platz nicht. Ziel ist eine Ren­dite, im Min­i­mum vier oder fünf Prozent, im Max­i­mum acht bis zehn Prozent.

Schön­er Wohnen auf dem Ölberg?

Zurück in unser Quarti­er: zu beobacht­en sind vere­inzelte Bemühun­gen­von Eigen­tümern, den Stan­dard zu heben oder zumin­d­est so zu tun, alswürde man ihn heben, um daraus eine höhere Miete zu generieren.Dennoch von ein­er Gen­tri­fizierung (also ein­er gewoll­ten oder zumin­d­est in Kauf genomme­nen Ver­drän­gung ärmer­er durch wohlhaben­dere Bevölkerungs­grup­pen) sind wir noch weit ent­fer­nt, auch wenn der eine oder andere daran glauben mag, wenn dem­nächst ein „Leucht­turm­pro­jekt“ auf dem Ölberg real­isiert wird: der Umbau des Bunkers in der Schus­ter­straße zu einem Wohn- und Gewer­beob­jekt. „Schön­er Wohnen und Arbeit­en über der Stadt“ wer­den sich nur die wenig­sten leis­ten kön­nen.

Wer macht Stad­ten­twick­lung?

Wir beobacht­en sehr inter­essiert die Entwick­lung am Mirk­er Bahn­hof. Die Aktivist/innen der UTOPIASTADT haben den alten Bahn­hof und sein unmit­tel­bares Umfeld in einem Prozess von mit­tler­weile 5 Jahren zu einem Hotspot für soziales, kul­turelles, sportlich­es und wis­senschaftlich­es Engage­ment gemacht. Neben dem Café Hut­mach­er beherbergt der Bahn­hof, eine Fahrrad­w­erk­statt und -ver­leih, den Hack­er­space, den Cowork­ing-Bere­ich, Künstler/innen, Grafiker/innen, die urba­nen Gärtner/innen. Eine Vielzahl von Ver­anstal­tun­gen (Infor­ma­tion, Musik, The­ater, Wis­senschaft, Poli­tik, etc.) bere­ichert das den Bahn­hof umgebende Quarti­er, die Mirke, und darüber hin­aus die ganze Stadt. Es geht, wenn man den Aktivist/innen fol­gt, um eine Stad­ten­twick­lung von unten, die Organ­i­sa­tion eines „andauern­den Gesellschaft­sprozess­es“ (vgl. Char­ta zur Entwick­lung des Utopi­as­tadt Cam­pus, Juli 2016, Seite 22).
Da ver­wun­dert es auch nicht, dass der „Gesellschaft­sprozess“ mehr Platz benötigt, als dieses denkmalgeschützte Gebäude hergeben kann. Die 1m2-Kam­pagne macht es deut­lich: die 60.000 qm dies­seits und jen­seits (nördlich wie südlich) der Nord­bah­n­trasse sollen zum Utopi­as­tadt Cam­pus wer­den.
In einem langjähri­gen Prozess sollen die Flächen für das Quarti­er, die Bewohner/innen, die Stadt­ge­sellschaft entwick­elt wer­den, sor­ry: nicht nur „für“ son­dern vor allem auch „von“ dem Quarti­er und „von“ den Bewohner/innen. Bedarfe sind in den ver­gan­genen zwei Jahren zuhauf angemeldet wor­den: Quartiers­gärten, Handw­erk­er­höfe, ein Infor­ma­tion­szen­trum in einem Schwe­be­bah­n­wag­gon, die Utopi­aw­erk­stadt, ein Wochen­markt, Pro­jek­träume für Star­tups aus dem Quarti­er, ein Hos­tel, Kongress- und Sem­i­nar­räume, Tes­tanla­gen für eine alter­na­tive Energiev­er­sorgung für das Quarti­er, uvm.. Vielfältige sportliche Nutzun­gen sind eben­so denkbar, wie Räume und Ein­rich­tun­gen für
Kinder und Jugendliche.
Wirtschaftlich zu betreibende Bere­iche sollen die „unwirtschaftlichen“ sozialen oder kul­turellen Bere­iche im Sinne ein­er Quartier­sren­dite gegen­fi­nanzieren.
Schon jet­zt erwirtschaftet UTOPIASTADT eine Quartier­sren­dite, die qual­i­ta­tiv beschrieben wer­den kann — als Beschäf­ti­gung­spro­jekt, als Motor für diverse Quartier­sprozesse, als Freizeitraum, als kul­turelles Ange­bot im Quarti­er, als attrak­tiv­er Wohn­stan­dort, und und …
Diesem Prozess ste­ht die Eigen­tümerin, die Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG, nicht offen gegenüber. Die ehe­ma­lige Bah­n­tochter gehört mit­tler­weile einem Hedge­fonds auf den Cay­man-Inseln.
Aurelis möchte auf der Fläche einen Mix von Gewerbe und Wohnen real­isieren, vor allem aber Wohnen, weil auch sie gemerkt haben, dass der Wohn­im­mo­bilien­markt momen­tan äußerst lukra­tiv ist. Eine Ren­dite von annäh­ernd zehn Prozent ist aufgerufen. Und hier schließt sich der Kreis wieder: hier eine am Gemein­wohl und ein­er Quartier­sren­dite ori­en­tierten Strate­gie, die an ein­er nach­halti­gen Entwick­lung ori­en­tiert ist. Dort eine Strate­gie, die an ein­er kurz- bzw. mit­tel­fristi­gen Kap­i­talver­mehrung inter­essiert ist.

Pri­vatisierung ver­sus Gemein­nützigkeit — Wem gehört die Ren­dite?

Lei­der han­delt es sich hier nicht nur um ein Wider­spruchsver­hält­nis, son­dern um eine Entwick­lung, die spätestens in den 80er Jahren mit der Neolib­er­al­isierung unser­er Wirtschaft einge­set­zt hat. Pri­vatisierung ist Strate­gie und Ziel gle­icher­maßen. Hier wird Aurelis von der Deutschen Bahn an einen Hedge­fonds verkauft, dort (bei den Woh­nungsim­mo­bilien) wird Ende der 80er Jahre die Gemein­nützigkeit im Woh­nungswe­sen abgeschafft. Damit fiel die Vorschrift, dass ein Woh­nung­sun­ternehmen höch­stens 4% Ren­dite auss­chüt­ten durfte. Alles darüber hin­aus musste in den Bestand oder den Woh­nungs­bau investiert wer­den.
Der Platz war geschaf­fen für die „Heuschreck­en“, also für aus­ländis­che Finanz­in­ve­storen. Niedrige Mieten und eine niedrige Eigen­tümerquote macht­en Deutsch­land zum Mek­ka für das Kap­i­tal. Gle­ichzeit­ig wur­den — im Sinne der Pri­vatisierung und Out­sourcings — große Bestände der öffentlichen Hand und von Gesellschaften, die mit großen pro­duzieren­den Unternehmen ver­bun­den waren, an die Inve­storen verkauft.
Anders in Wien: 70 Prozent aller Miet­woh­nun­gen sind kom­mu­naler oder genossen­schaftlich­er gemein­nütziger Woh­nungs­baube­stand; und eben nicht in der Hand von anony­men Hedge­fonds, kap­i­tal­starken Ukrain­ern oder Russen, die nicht im Ger­ing­sten einen sozialen Bezug zu der Stadt, zu dem Quarti­er haben, zu den Men­schen, die in diesen Häusern leben.
Es gibt Häuser bzw. Eigen­tumswoh­nun­gen in der Nord­stadt, deren Eigen­tümer bspw. in Moskau gemeldet sind, oder nicht auffind­bar sind, wenn nicht sog­ar abge­taucht. Wohnen ist ein Men­schen­recht (Art.11 des Inter­na­tionalen Pak­ts über wirtschaftliche, soziale und kul­turelle Rechte) und Eigen­tum verpflichtet (Art.14, Abs.2 GG). Es braucht also drin­gend eine Kor­rek­tur. Woh­nungs­bau und Wohneigen­tum müssen wieder stärk­er gemein­wohlo­ri­en­tiert organ­isiert und gefördert wer­den. Ren­diten sind zu kap­pen, erhe­bliche Anteile ein­er Ren­dite sind in das Quarti­er, in die Stadt, für Soziales, für Kul­tur, uvm. zu trans­ferieren.
Schließlich benöti­gen wir drin­gend neben der Sanierung viel­er alter Wohn­im­mo­bilien auch noch neuen bezahlbaren Wohn­raum. Nicht zulet­zt für die vie­len neu Zuge­wan­derten. Es kann nicht sein, dass vor allem Zuge­wan­derte aus Osteu­ropa in Schrott- oder Prob­lemim­mo­bilien unter unmen­schlichen Bedin­gun­gen auf Matratzen hausen, die sie für vol­lkom­men über­höhte Preise von üblen Geschäftemach­ern mieten müssen.

Quartier­sren­dite — oder was?

Die Stadt München und einige genossen­schaftliche Aktivis­ten in München machen es vor. Die Stadt verkauft ihre Flächen nicht mehr an den Meist­bi­etenden, son­dern den Pro­jek­ten­twick­ler mit dem besten Konzept. Oft sind das die neuen Genossen­schaften, die seit mehreren Jahren aktiv sind.
Mieto­ber­gren­ze, Ver­bot der Umwand­lung in Eigen­tumswoh­nun­gen und Eigenbe­darf­skündi­gun­gen sind die Tools, die Inve­storen wenig­stens ein wenig das Leben schw­er machen. So erlan­gen die Genossen­schaften min­destens 20 Prozent der Bau­flächen und der Weg ist frei für gün­stiges selb­st­bes­timmtes Wohnen, für Quartier­sein­rich­tun­gen, soziale und kul­turelle Ver­sorgung und Ein­rich­tun­gen der Lokalen Ökonomie: Quartier­sren­dite halt … Auch Aus­gle­ichsab­gaben für gestiegene Boden­werte kön­nten den Markt etwas abkühlen und gle­ichzeit­ig Mit­tel für den Woh­nungs­bau und Quartiersin­vesti­tio­nen frei machen. (vgl. Süddeutsche.de vom 8.8.16, Bernd Kast­ner, Wem gehört die Stadt?)

So ist das 2016: Der Geset­zge­ber und als Aus­führende die Kom­munen müssen tätig wer­den und die Rah­menbe­din­gun­gen schaf­fen. Den Rest machen wir, die zivile Stadt­ge­sellschaft, schon selb­st.
Vielle­icht hat dann auch zum Beispiel die Woh­nungsgenossen­schaft Ölberg eG eher wieder die Möglichkeit in Immo­bilien und ver­mit­telt auch in das Quarti­er zu investieren. Das erscheint momen­tan fast unmöglich unter den Bedin­gun­gen des aufge­heizten Mark­tes und unter den Vorze­ichen ein­er riesi­gen Speku­la­tions­blase.
Also was wollen wir? Ren­dite auf den Cay­mans oder Ren­dite ins Quarti­er? Prof­it oder Men­schen­würde? Die Freizügigkeit des Kap­i­tals oder Nach­haltiges Wirtschaften?
Auf jeden Fall wollen wir bezahlbaren Wohn­raum — in einem Quarti­er, welch­es nicht anonym ver­wal­tet wird, son­dern wo der Eigen­tümer im besten Fall auch der Nach­bar ist.

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